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贾康谈房地产调控:挤泡沫需更重柔性手段
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贾康谈房地产调控:挤泡沫需更重柔性手段
* 来源 : 人民日报海外版 * 作者 : 梁益琴 * 发表时间 : 2012-05-31 * 浏览 : 39

专访财政部财政科学研究所所长贾康:房地产调控需更重柔性手段

 

从重从快调控思路要不得 区别对待才能挤掉真泡沫

 

 

 

 

       随着中国经济的成长、社会与体制的转型,房地产领域的重要性、复杂性和敏感性前所未有地凸显出来。由于城市中心区和周边土地稀缺、城镇化推进及其它相关因素的综合作用,一些城市已出现房地产泡沫,对房地产市场的健康发展产生了较为严重的影响,引发了史上最为严厉的房地产市场调控。如何挤压房地产泡沫?如何提高调控效果?本报记者就此采访了财政部财政科学研究所所长贾康。

 

       是土地垄断抬高了房价吗

       问:如何看待政府土地垄断问题?

 

       答:有一种观点认为,中国的房地产价格不断上升是因为地方政府对土地实行了垄断——地方土地垄断抬高了地价,进而抬高了房价。我认为这种观点是不成立的。在该观点看来,治本之策必须是打破地方政府对于土地的垄断,实行充分竞争,地价便不会再往上抬高,房价也会随之而降。这一看法看似有道理,实际上却是一个伪命题。

       设想一下,如果不是地方政府拥有土地所有权,不是政府代表国家所有的终极所有权来实施对土地批租的管理,而是由土地私有化或所有权多元化所形成的非政府主体管理,其结果也一定是垄断性的。在城镇化过程中的中心区土地资源稀缺性程度日趋强化这一情况下,在政府—开发商—消费者三者利益博弈之中,即使压低地价,也不能带来房价的合理回归,无非是扩大了开发商的暴利空间而已。实际上,这里真正的问题是:面对自然垄断,如何在合理规划之下,引导需求,实施供需动态平衡的制度安排,形成适应各社会阶层的有效供给。

 

       国土开发需要“顶层计划”

       问:该如何优化土地资源配置?

 

       答:如果没有有效的制度建设,仅靠在政策层面调来调去,就只能越来越偏重“限购”等行政手段,至多治标而不可能治本,难以真正解决问题。为此,需要有一个通盘的考虑,积极建立一个“双轨统筹”的制度框架,即:在一个合理的通盘规划之下,让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”,得到合理、有效的并行与衔接,从而优化土地资源配置,实现所有居民“住有所居”和社会和谐。

       在这个制度框架内,最高端的层面应该是由政府统筹管理,设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个地方政府,在整个辖区的通盘规划里,要把所有的相关事情处理好,包括这里面的住宅怎么建。从棚户区改造、廉租房到公租房,再到一般商品住宅乃至到高端住宅,这是市场主体怎样试也试不出来的,必须由政府牵头做好这种顶层的规划。在下一层面,在“保障轨”上,政府首先要管托底。

       另外,在这一制度框架中,还有一重要内容——在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约,即:除了在交易环节征税之外,同时还要在保有环节征收房地产税,而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。上海和重庆的房产税改革试点值得肯定,具有制度创新意义。

 

       调控不能搞“一刀切”

       问:如何有效提高房地产调控效果?

 

       答:近年的房地产调控新政在运行一段时间后取得了成效,也出现了一些问题。为提高调控的效果,我认为:

       第一,从调控运行来看,要防止单纯求快的倾向。某些城市——主要是一线大城市——的确出现了房地产泡沫,但挤泡沫需要用柔性的手段。现在我国社会处于矛盾凸显期,一味图痛快,搞那种力度大、速度快的操作,可能会导致一系列不好的结果,甚至可能带来宏观经济风险。单纯求快不可行,非理性目标的求快更不可行。有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。例如,不少人希望房价回调50%,这样他们就能买得起房子了。这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为,我国商品房房价总体回调50%,是国民经济无法承受的。

       第二,在进一步做好房地产调控的过程中,需注重引入区别对待的方式,看清大的趋势与方向。在调控中,对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待,才能挤去真正的泡沫。如果挤的不是真泡沫,那就可能造成新的扭曲。随着工业化、城镇化加速,房地产热总体上必会梯度推移。如果说,在前一轮房地产建设中,一些大城市出现了房地产泡沫,那么,在梯度推移的过程中,我们就要找到更好的办法防止二、三线城市出现新一轮的泡沫。从长远看,我们需要注重经济手段的运用并强化对相关制度的创新与建设。