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上海多个地王项目成本价促销
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上海多个地王项目成本价促销
* 来源 : 中国证券报 * 作者 : 周文天 * 发表时间 : 2012-07-09 * 浏览 : 48

       2009至2010年的上海地王项目陆续入市开盘,但大多选择低价入市。

 

       低价入市促销

 

       由招商地产和万科以17.16亿元联合竞得的上海松江地王项目佘山珑原,在经历了长达9个月的销售零记录后,放低姿态,6折促销。销售人员坦承如此大的折扣力度是为了回笼资金。业内人士认为该项目是亏本出售。

       作为曾经的总价“地王”,上海中海长风项目紫御豪庭今年5月末入市销售,也采取了成本价销售策略。中海紫御豪庭所处的长风B6、C7地块2009年以70.06亿的天价拍出,成为当年全国总价地王。2009年时该项目周边二手房不超过25000元/平方米,而地块楼面价就达到22409元/平方米。此前,市场预期该项目开盘价高达7万元/平方米。时隔两年多,该项目终于亮相,开发商报出的3.2万元/平方米起售、3.8万元/平方米的均价,出乎不少业内人士的意料。

       而2009年中海公告显示,项目总体投资将达到103亿元,按此推算建成楼盘的楼面价将达到33000元/平方米。业内人士分析,拿地的净价加上建安成本、装修、营销以及财务成本等,低至3.4万元/平方米的销售价格几乎可以说是赔本赚吆喝。

       中国证券报记者在紫御豪庭售楼处看到,销售大厅显得很冷清,只有一两组客户在咨询楼盘情况。工作人员坦言,紫御豪庭目前在售的都是面积在250平方米以上、总价超过千万元的豪宅。截至7月4日,上海网上房地产成交数据显示,目前该楼盘仅登记61套。

       位于新江湾城板块的中建大公馆,开发商2009年12月以3.25万元/平方米的楼面价拍得项目地块,成为新江湾城区域地王。网上房地产数据显示,自去年11月以来,其叠加别墅目前起价为3.7万元/平方米。

 

       割肉也要趁早

 

       在业内人士看来,更惨的是那些仍然在建或根本无法开工的地王。

       2011年2月12日,上海崇明城桥商品房基地1、2号地块曾以10.0191亿元总价成交,折合楼面价6451元/平方米,溢价率达115%,刷新当时崇明土地市场的单价和总价“地王”纪录。随后,该地块遭当时的竞得方上海保集(集团)有限公司及上海佳富投资有限公司“退地”。一年后,该地块再次入市,2012年3月27日以5.36亿元底价成交。从单价、总价的崇明双料地王如今被腰斩,说明土地市场后期走势并不看好。

       今年4月,中国指数研究院《2007-2011年中国地王开放情况分析》报告显示,2007年-2010年的40宗地王项目中,目前只有18宗进入了销售状态,其他地王多数仍在建中,另外还有3幅地块因未及时缴纳出让金而被收回。总体而言,地王开发现状堪忧。

       对于未上市地王项目,中国房地产信息集团土地咨询运营中心总经理郭玉良认为,地王项目的销售关键是对未来市场的价格判断,如果判断未来价格是持续下跌的,建议未上市地王项目“割肉”也要趁早。