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万科务实保利抢进 多数房企交出半年考靓丽答卷
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万科务实保利抢进 多数房企交出半年考靓丽答卷
* 来源 : 中国新闻网 * 作者 : 陈璞 * 发表时间 : 2012-07-11 * 浏览 : 31

自3月份起,刚需开始释放,近期改善型需求也集中入市。五月开始,楼市成交量快速释放,不少城市创下调控以来的单月最高成交记录。受此带动,今年上半年一些大型房企的销售实现同比增长。其中,万科、恒大等房企也取得单月销售破百亿元的成绩。

 

 

       截至7月10日,包括招保万金在内的多家房地产公司相继公布了6月销售数据,与此同时,上半年房企销售业绩也初步明朗。从房企公告的数据来看,四大A股上市房企中,招商地产和保利地产已超额完成半年销售目标,保利地产甚至创下了半年销售量的历史最高位,而万科和金地集团也基本完成了全年指标四成以上。此外,大部分企业均已经完成全年目标的一半以上。

       自3月份起,刚需开始释放,近期改善型需求也集中入市。五月开始,楼市成交量快速释放,不少城市创下调控以来的单月最高成交记录。受此带动,今年上半年一些大型房企的销售实现同比增长。其中,万科、恒大等房企也取得单月销售破百亿元的成绩。

       不过,虽然房企上半年业绩飘红与刚需的释放大有关联,但是也与各家房企所施展的销售策略不无关系。

 

       务实派:以价换量 快速推盘

 

       代表房企 万科

 

       《2012上半年房企销售TOP50》排行榜显示,从销售金额看,万科在上半年继续领跑,不过与去年同期644.2亿元的销售金额相比,今年上半年万科共销售610亿元,同比下降了5.31%。

       业内人士认为,从个别标杆企业的业绩来看,尽管销售金额同比去年上半年有所下滑,但销售面积同比均有所增长,这些数据恰恰说明了今年是一个典型的“以价换量”行情。

       公告显示,今年上半年,万科实现合约销售金额625.4亿元,销售面积602.5万平方米,销售单价为1.04万元/平米,与去年同期相比,销售金额和单价出现双降,下降幅度分别为4.7%和10.3%。

       经济参考报在7月6日的报道中称,目前结合市场成交态势,万科在内部已经组织了多次研讨和分析,并要求各项目销售负责人“认清以价换量促使成交回升”的现状,利用当前市场大势,加紧消化库存。在已经获得了“以价换量促市场成交回升”的共识基础上,开始筹划加速推盘,抢占先机。

       今年上半年开始,很多房企都积压了一定的产品存量,在销售竞争的压力之下,这些开发商除了竞争楼盘的品质、比拼户型、比拼物业之外,更是进入了比价阶段,从2012年年初到年中,很多楼盘都降低了利润,推出各种形式的优惠促销活动。

       值得注意的是,把今年的销售策略定位于加推中低端产品和“以价换量”的房企,上半年成交均价同比明显回落。大型房企中,万科下降了10.3%,富力下降了21.4%,恒盛下降了9.3%,花样年下降了3.7%,碧桂园下降了2.9%。

       同策咨询研究中心总监张宏伟认为,部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标,得益于降价促销的销售策略和销售目标定制保守。

       近日,申银万国发布研究报告上调了万科的全年销售预测至1400亿元。该报告对上调原因的解释是,万科下半年将进入推盘高峰期,而楼市将在七八月份呈现淡季不淡的情况。

       陈国强认为,万科今年推出的货值要达到1800亿元甚至更多,才有可能实现逾1400亿元的全年销售业绩。此外,根据目前的销售情况来看,如果开发商能够保持“以价换量”的销售策略,下半年市场将比上半年更好。

 

       激进派:逆势拿地 迅速扩张

 

       代表房企 恒大、保利

 

       虽然从第二季度开始,市场销售出现快速回暖,房企资金压力也因此得缓,但大多数房企对于拿地仍表现得十分谨慎。

       根据研究机构统计,截至6月底,包括碧桂园、保利、富力、恒大、华润、龙湖、万科、中海在内的八家标杆房企拿地数量共计83宗,较去年上半年减少90宗,降幅为52%;拿地金额为343亿元,同比去年减少427.5亿元,降幅为55%。

       综合来看,上半年大多数房企仍谨慎出手,但是也有少数房企趁市场低迷之际大举购地,迅速扩张。其中,最为激进的房企恒大地产上半年共斩获地块32幅、耗资近90亿元。此外,保利地产在上半年用于购地的金额也已达到了80亿元。

       保利地产在年初曾表示,今年将紧跟形势,以销定产,以抢为先,打好销售攻坚战,全力落实年度经营任务。

       半年过去,7月9日,保利地产公告称,1-6月,保利地产共实现签约面积437.83万平方米,同比增长28.43%;实现签约金额502.96亿元,同比增长27.47%。

       对于上半年销售大幅增长的原因,保利地产品牌中心副总经理何智韬称,主要是公司在把握市场回暖期的同时,可售货源充足。

       对于保利地产的推盘节奏,申银万国早前曾在报告中指出,考虑到下半年市场走势未必不明朗,保利在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前,二季度计划推货量达300亿,约占全年计划的1/3。

       伴随着销售的持续增长,保利在土地市场上的表现也十分“抢眼”。

       中新网房产频道梳理发现,2012年上半年,保利已经在武汉、西安、佛山、成都、四川德阳、重庆、以及沈阳等地拿下近14宗地块,耗资近80亿元。

       关于拿地的情况,何智韬向媒体表示,目前保利在各地正跟踪的地块还有很多,下半年还将继续购买多宗地块,但不会像前几年一样盲目拿高价地,上半年所购买的土地也是多以底价成交。

 

       求存派:出售项目 卖股还债

 

       代表房企 绿城

 

       从房企公布的数据来看,中海、世茂等多家地产公司均表示已提前完成全年60%以上的销售目标,而花旗甚至发布报告,质疑内地房企年度目标定得过于保守。

       然而,中国房产信息集团执行总裁丁祖昱却通过报告披露,多数房企的销售业绩其实并不好。在很多城市的商品住宅成交量创新高时,仍有高端楼盘面临滞销。其中,包括绿城在内的许多房企仍在大量对外出售项目,甚至直接卖股还债。

       7月6日,绿城中国率先发布了上市房企2012年的第一份半年报。绿城今年上半年累计实现销售金额约219.5亿元,其中合同金额为178亿元,完成率为119.5%。至此,该公司已超额完成集团上半年销售任务,占全年400亿元销售任务的54%。

       事实上,作为在此轮调控中受影响较大的房企,绿城一直处于风口浪尖。而业界质疑最多的,无疑是绿城的销售业绩。

       就在6月8日,绿城集团宣布,已经与香港地产大鳄九龙仓签约战略性合作,向九龙仓配股并发行可换股债券,共融资50.98亿港元。配股完成后,九龙仓将成为绿城第二大股东,拥有绿城24.6%的股权。

       对于此次卖股融资,绿城表示,今年目标是图生存、促转型。今年会采用腾挪项目的形式求生存,不会再采用高负债的形式去发展。这是继出售旗下项目之后,绿城又一重大融资行动,也是绿城首次卖股自救。