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上半年购地款仅用3成 保利称不盲目买高价地
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上半年购地款仅用3成 保利称不盲目买高价地
* 来源 : 时代周报 * 作者 : * 发表时间 : 2012-07-20 * 浏览 : 29

保利上半年已拿下近14宗地块,耗资近80亿元。记者 邝阳升 摄

 

 

       保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利” )一直被视为拿地的典范。近日,保利发布公告称,其已购得重庆、沈阳、德阳3个项目,权益建筑面积135万平方米,权益土地款27亿元,占1-6月权益土地款的40%以上。截至目前,据不完全统计,保利上半年已拿下近14宗地块,耗资近80亿元。

       然而,保利2009-2011年的土地投入分别为410亿元、500亿元、240亿元。如此比较,保利今年上半年的投入很是保守,保利自身也称今年表现得相对谨慎。“现在处于调控中,我们拿地持的是谨慎态度。”保利证券事务部相关人士对时代周报记者如是说。

       不过,业内分析,销售利好必将推动保利拿地步伐。保利上半年销售额高达502.96亿元,按照其以销定产的原则,下半年在土地市场上动作将更频繁。

 

       被视为政策风向标

 

       保利是土地市场的常客,且由于实际控制人保利集团为国资委管理的大型央企,保利被普遍认为对政策的敏感度要高于民营房企。

       声名在外的北京万柳地块,曾是保利力争的对象,保利还与融创置地结盟,势在必得之心可见一斑。然而,就在7月10日14时,保利地产北京公司官方微博发布声明,称接到保利地产大股东中国保利集团通知,由于目前处于房地产调控关键时期,根据国家对房地产调控政策要求,考虑到北京万柳地块的情况,保利地产正式退出与融创地产组成的联合体,不再参与北京万柳地块土地拍卖。

       巧的是,当日发行的《人民日报》评论文章称,“参加万柳地块争夺的央企,虽然都被允许将房地产作为主业,但调控关键期,央企参与地王争夺恐怕并不合时宜。”保利的此番反应被看做是对舆论的直接回应。

       一资深地产人士向时代周报记者分析,现在处于调控敏感期,保利作为央企,一举一动都反映着调控走向,要配合调控。

       业内将保利看做是政策的风向标,有地产人士甚至放言称“最好的政策判断就是盯着保利,保利拿地,往往离放松不远”。

 

       拿地成本同比降低20%

 

       今年1月,保利控股子公司武汉保利金谷房地产开发有限公司通过挂牌方式取得武汉市东湖新技术开发区“城中村”改造地块。2月份,保利通过挂牌方式取得西安市张家堡广场凤城十路项目两宗地块,成交总价6.31亿元,土地用途为商住用地。3月,保利又与信保基金合作,以底价18.7亿元收编佛山前流拍“地王”。保利在5月重新出手,其成都公司以4.69亿元竞得成都市青羊区万家湾四组地块。

       近日,保利发布公告称6月已经斥资人民币30亿元(合4.71亿美元)在重庆、沈阳、德阳三个城市收购了地块。仅6月份,保利就新增容积率面积168.2万平方米的土地储备,对应地价29.9亿元,平均楼面地价1779元/平方米。至此,保利2012年1-6月合计新增土地储备367.3万平方米,对应地价79.7亿元,楼面均价2171元/平方米。

       相对于保利前几年在土地市场的“生猛”表现,今年的这些数字还是相对保守,甚至可以说是谨慎。

       “现在处于调控中,我们相对谨慎一点。”保利证券事务部一位负责人对时代周报记者表示。

       2009年,保利销售433.8亿元,却投入410亿元购买土地,土地支出接近销售额;2010年,保利年销661亿元,同比增长52.53%,但其在土地市场上投资也近500亿元;2011年销售732亿元,土地支出随销售一起有所减少,但购地款也达到240亿元。

       “(保利)这个表现还算合理,由于上半年对后期市场预期不太乐观,影响到了土地储备,包括万科在内的标杆房企拿地都偏低。”合富辉煌首席市场分析师、市场研究中心副总经理龙斌对时代周报记者表示。链家地产数据显示,截至6月28日,10家标杆房企拿地数量为83宗,较去年上半年减少90宗,降幅为52%;拿地金额为343亿元,同比去年减少427.5亿元。

       此外,值得注意的是,保利之前的土地成本较高,而今年多以底价成交,成本明显降低。中金公司今年4月就曾报告分析,保利此前整体土地成本相对较高。保利2011年新增土地储备933万平方米,楼面地价为2582元/平方米;过去三年其新增土地储备达4100万平米,占到当时(指今年4月)保利6120万平方米未竣工土地储备的67%;保利地价占预期售价的比重为28%左右。相比之下,而保利上半年楼面价较2011年下降20%,地市低谷期土地成本明显降低。

       “保利不会像前几年一样盲目拿高价地,上半年所购买的土地也是多以底价成交。” 保利品牌中心副总经理何智韬透露。

       拿地能力早就被视为是保利的核心能力。包括高力国际调研及咨询部董事陈厚桥在内的多位业内人士此前接受时代周报记者采访时均表示:今年是拿地的好时机,而保利方面在地市低谷期拿地明显节约了成本。业内分析,今年保利拿地,也表现了其为下一周期蓄力的意图。

 

       上半年仅用额度的30%

 

       有业内人士称,上半年交易量的回暖,可能意味着下半年开发商将进入补仓高峰期。

       事实上,保利早就意识到“(2012年)土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预,预期不明朗、市场不确定”,因此,早在2011年年报中,保利就明确表示要以销定产。

       从上半年的销售情况来看,保利可算是傲视群雄,上半年共实现签约面积437.83万平方米,同比增长28.43%;实现签约金额502.96亿元,同比增长27.47%。

       保利董事长宋广菊曾称:“保利地产的模式是‘今年拿地,今年开工,明年销售’的快销模式”, 业内分析,结合上半年的销量,按照其以销定产的原则,保利下半年拿地、开工量将明显增多。

       虽然保利证券事务部对时代周报称:“下半年我们还没有一个明确的预计。土地方面我们一直都有跟踪,有的在洽谈之中,但是这需要时间”,但是保利4月份公开表示有200亿元左右的土地支出预算。如此,那下半年土地方面的投入将加大。

       并且,中投证券披露的最新消息显示,保利将销售目标由880亿元上调至1000亿元,今年的投资计划中用于项目拓展的额度为223亿元,目前已使用部分仅30%,后续空间很大。今年将重点拓展销售去化较好、团队执行力强的一、二线城市,特别关注北上广等中心城市的机会。

       “企业拿地是在为自己积累生产资料,市场是影响的关键。随着交易量的放大,(保利)拿地会比上半年更加频繁。”龙斌对时代周报记者表示。