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下一步楼市将怎样走?
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下一步楼市将怎样走?
* 来源 : 国际金融报 * 作者 : * 发表时间 : 2012-08-07 * 浏览 : 27

       国家统计局发布的“70个大中城市住宅销售价格”显示,今年6月份全国70个城市的房价环比涨幅为0.02%,终结了连续8个月的“负增长”局面,其中25个城市房价上涨。而在刚刚过去的7月,房价上涨势头依旧不减。中国指数研究院发布的房价指数显示,7月全国100个城市住宅均价为8717元/平方米,环比上涨0.33%。

       在中央三令五申严防房价反弹之下,各地房价大有“我行我素”之势,国务院不得不再祭出一招:派出8个督查组,奔赴各地督查调控执行力度。

       从7月下旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。据了解,此次督查的地区是:北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。对其他地区落实情况,国务院有关部门也将通过各种方式进行督促检查。

 

       话题一

 

       调控效果几何

 

       不可否认,调控政策出台后特别是去年下半年以来,很多地方楼市还是降温了,调控效果还是比较明显的

       据了解,国务院督查组已先后到南京、武汉、长春、上海、苏州、济南、广州、深圳、江门等地调研。调研项目包括与当地开发商、中介机构、市民代表座谈;听取当地房管、国土等部门对房地产开发情况的报告;实地考察几个具有典型性的房地产项目和保障房项目。考察内容涉及房价走势、土地闲置情况、房地产调控政策落实情况等多个方面。

       而根据目前披露的结果来看,对于各省市2011年以来贯彻落实国家各项房地产市场调控政策所取得的成效,督查组似乎比较满意,纷纷给予了充分肯定。并希望上述已调研过的城市继续严格执行房地产市场调控政策,进一步巩固调控成果,确保房地产市场总体价格的平稳健康。

       这一轮调控效果是否真如督查组所评价的那样取得了积极成效?

       杨红旭:中央督查组下到地方,一般会先总体肯定地方实行政策的成果,然后提出一些建议,这也是老套路了,即便不去督查也能得出这样的结论。

       但不可否认,调控政策出台后特别是去年下半年以来,很多地方楼市还是降温了,成交量也出现下滑,从去年的八九月份到今年的四五月份房价基本是以下跌为主的,所以调控效果还是比较明显的。

       姚玲珍:自去年下半年以来,从市场的发展状况来看,楼市的成交量和价格均有所回落,这一轮的调控还是比较有效的。

       值得注意的是,从以往几轮的调控来看,一旦调控政策放松,市场立马出现反弹。因此,这一轮调控,目前成绩并不是主要的,关键还是看未来,中央将用何种方法使得调控政策与市场成功对接,从而保持调控政策效果的持续性,以及整个市场反应的常态化。只有这样才能避免后期调控政策一放松,市场就立马反弹甚至反弹超过原来高点的情况出现。

       薛建雄:个人认为调控只是暂时抑制住了房价上涨,并不能改变房价上涨的大趋势。

       举个例子,我们知道,在日本、中国香港、韩国等经济高速增长的国家和地区,快速增长的经济都使得他们的房价大涨,中国内地发达地区经济的迅猛发展也带来了同样的结果。房价上涨了,各政府就要想办法对其进行调控,比较成功的是韩国政府对其房价的调控,他们将扩大供应量和限贷结合,有效地抑制住了房价上涨。

       中国政府为了控制房价,当下的做法是正确的,但是因为中国土地面积太大,地方区域发展程度不一,事情做起来很慢,以目前的进度来看,想控制住房价至少需要5至8年,而在接下来的3至5年里,房价还是会上涨。

 

       话题二

 

       督查用意何在

 

       国务院通过督查可以发现地方是不是借微调之名与中央调控政策不一,进而来细致地了解和解决一些问题

       回顾7月,可以看到调控政策一再被强调:7月5日,央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房;紧接着两天后,国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,必须坚定不移做好调控工作,决不能让房价反弹,造成功亏一篑;7月19日,国土部和住建部更是联合发文,要求坚持房地产市场调控不放松,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。

       近期调控政策之所以不断释放从紧信号,是缘于6月份全国多数城市楼市和土地市场的加速回暖。5月之前一直处于“冰冻期”的土地市场,仿佛一夜之间就火热起来,广州、北京相继诞生单价地王,上海、南京等城市也连续出现高溢价地块成交情况。

       就在房地产拐点论甚嚣尘上之时,国务院派出8个督查组赴16省市专项督查楼市调控,这是15个月以来,国务院第二次专门为房地产调控派出督查组。那么,此次督查的用意何在?

       杨红旭:此次二派督查组去各省市进行楼市调控调研主要是出于两方面的考虑:首先是由于今年6月份房价开始出现反弹,为了进一步抑制房价、督促地方政府更好地执行调控政策;另一方面,今年以来,部分地方政府或明或暗地放松调控力度,导致部分地方调控政策落实不到位,没有真正产生调控效果。

       姚玲珍:此次督查的主要目的还是表达中央政府坚定对房地产调控政策和目标不动摇的态度。

       在前期,很多地方政府对限购政策或其他调控政策有一些试探性的动作,在一些标准上也有一定程度的调整。另一方面,中央对宏观政策有一些结构性的微调,加上房地产市场6月份成交的数量和价格都有所回升,在多方面因素的作用下,使得市场有传闻预期政府会对调控政策有所放松、后期楼市会反弹。这时候派出督查组一方面是坚定调控信心,另外就是检查各地方政府对于落实调控政策的力度问题。

       薛建雄:督查肯定是因为市场出现了比较大的变化,而政府通过督查来研究市场,考虑整个宏观经济面的协调,进而来找原因,为下一步做好准备,其实是想了解各个集团的利益关系。

       坚定调控信心还需要时间,因为利益是永远变动的,我觉得这需要时间,过程上房价应该还要涨一两波,比如上海,估计价格要在3万至3.5万之间才能停住。

       尹伯成:国务院通过督查可以发现地方是否借微调之名与中央调控政策不一,进而来细致地了解和解决一些问题。调控效果的具体化可以让中央进一步发挥作用来指导地方,也可以将各地问题汇总从而研究分析解决,将政策进一步细化。

       督查表明国务院调控决心很大,态度很坚决,希望地方不要和中央玩不一的游戏。通过督查让中央稳住地方和看清地方,中央可以更好地化解各矛盾利益方。

 

       话题三

 

       政策如何变动

 

       房产税可能会进一步扩容,增加试点城市;房地产教育管理方面的税有可能进一步收紧,提高相关的税率

       在不少业内人士看来,对楼市来说,心理预期最为重要。摸清各地房地产市场现状和调控政策的落实情况,将有助于中央对接下来调控政策走向的把控。于是有人将此次调研解读为新一轮调控政策的前奏,并对新政策的内容猜测纷纷。有观点认为,此次调研之后,房产税试点城市会进一步扩容。而上周更是有一条关于“商品房预售制将取消”的传闻红遍网络。那么,这次调研之后政策面会出现变动么?

       杨红旭:首先还是会强调既有政策,切实保证已有的房地产调控政策落实到位,真正发挥调控作用。不过,光靠强调可能难以抑制房价上涨,一些新的调控政策可能会适时出台。主要应该集中在税收方面:比如,房产税可能会进一步扩容,增加试点城市;房地产教育管理方面的税有可能进一步收紧,提高相关的税率。

       另一方面,限购政策可能会进一步地强化,督促地方政府去进一步落实,通过实行“问责”制度来深化限购的力度。

       此外,今年以来,大部分地方政府都没有制定年度房价控制目标,中央接下来有可能要求地方制定各地年度房价控制目标,在下半年进行落实。

       姚玲珍:宏观政策应该不会变,比如限购政策,后期可能出台的新政策,可能会是税收方面的政策,目前只有重庆和上海两个城市是“房产税”的试点,后期也许会在全国推广;另外,在信贷政策方面可能会进行一些微调,如鼓励刚性需求和改善性需求;而在保障性住房政策方面,对于保障性住房建设的融资等可能会出台一些新政策。

       预售制度应该不会取消,虽然有很多传闻认为应该取消预售制度,这样政府对市场的调控力度就会加强,市场会更加规范。但是从发达国家来看,商品房的预售制度仍然存在并有其存在的合理性,如建设周期长、资金需求量大等一些客观因素就决定了预售制度的存在。但在预售的过程中,政府或相关机构可以加强预售管理和规范性。开发商对预售所得资金的使用应该专款专用,按照工程的进度用于项目,而不是随意用于拿地;此外,在预售的条款和信息披露方面可以加强管理。

       薛建雄:出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。预售制度加速了资金的运转周期,提高了资金的使用效率,已成为房地产开发融资的重要手段。因此,取消预售制肯定会增加开发商的融资成本,可能会导致开发商的成本转嫁。但目前整个行业的现金流比较充溢,这是取消的有利条件之一。

       在产业发展进入成熟阶段,取消预售制对房地产的健康发展相对有利。它抑制一定的投机需求,对购房者的保障性更高。不过,这个取消过程应该是逐步完善的,如果简单地取消商品房预售制度,有可能带来不利后果:一是有的地方商品房不够卖,如果直接搞现房销售,会加剧商品房的供不应求,进一步推高房价;二是取消商品房预售制度将增加开发商的成本,相应支出势必转嫁给购房者。

       尹伯成:变动无非就是将限购、限贷等政策进一步细化,不让地方政府有孔可钻,要将中央决策进一步落实到位,仔细分析地方房价走势情况,如若地方房价要反弹,那么可选择一两个城市来进行试点,找解决方案。

       传言所说的取消预售制度也该算是变动。随着房地产开发企业不断壮大,投融资体制日益完善以及需求问题得以缓解,取消房屋预售是大势所趋,但一定是要一个较长的过程。房地产业的地域特征非常强,每个城市发展差距很大,一些房地产业发展相对成熟的城市,已经有条件先取消预售制度。就拿上海来说,基本已接近这一阶段,如果其他配套政策跟进得当,也可适时取消预售制度。

 

       话题四

 

       房价去向何方

 

       对于身处淡季的第三季度,估计房价应该会相对比较平稳,没有多大的波动;但是到第四季度,估计房价会有非常明显的上涨走势

       中国经济最近几年的高速发展过程中,一个行之有效的模式是房地产与投资两条腿走路。具体而言,房价的上升带来地价的上涨。这一方面提高地方政府的土地出让收益,另一方面,以土地作为担保,地方政府可以通过融资平台的模式从银行体系得到更多贷款。而这使得地方政府有财力投资当地的基础设施建设和经济建设。基础设施的改善和经济的快速发展又反过来进一步推高房价和地价,拉高房地产和相关行业。

       这样一个过程对于地方政府和开发商来说是互惠互利的过程,但当房价上涨到影响民生的程度时,中央必须坚决控制房地产投机投资性需求,控制房价上涨。

       于是,在楼市调控这件事上,中央与地方政府一直处于博弈状态。然而,在目前的经济形势下,稳增长或将成为地方政府放松楼市调控的一个重要筹码。因此,分析认为,这种博弈状态在未来可能进一步升级,未来的房价走势也将画上问号。

       杨红旭:博弈一直在进行,但这次有所升级。督查组的主要意义在于督查,反映出中央希望地方政府更好地去落实政策;但另外一方面,之前楼市比较低迷,地方的财政收入和经济有所下滑,地方政府有意愿和驱动力去放松调控。中央和地方不同的利益出发点使得博弈加剧。

       当前房价面临重新上涨的压力,如果不出新的调控措施,下半年涨价的预期将进一步增大。虽然近期监管层曾多次表态坚定楼市调控,但“调控精神要想转化为执行力,还需相关细化政策予以保障”。

       姚玲珍:在整个房地产业中,有各方面的利益主体,从长期来讲他们的利益是一致的,但短期是不一致的,这就产生了一个博弈的过程。从政府管理层面来讲,利益主体主要是中央政府和地方政府;从经济主体来讲,则有开发商、银行、购房者。这三种主体的利益有时候是跟地方政府一致的,有时候又是与中央政府一致的。而这五个方面的主体从短期阶段来讲,利益不完全一致,再加上信息的不对称以及各主体利益诉求的不同,会使博弈的过程得以存在。

       个人认为,下半年,房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在,未来房价走势依然受政策所引导。在“稳增长”目标下,货币政策适度放松与“保刚需”政策微调,将持续带动刚需、改善性需求入市,而投资性需求仍将被严格控制。预计后市房价依然会延续上半年的平稳态势,短期可能略有回调,下半年或将整体与上半年持平。

       薛建雄:可以这样说,中央与地方互相协调从而来保证大家的利益,拉动经济增长,这是良性的说法。

       下半年属于政策紧中偏松的状态,房价会有明显上涨。对于身处淡季的第三季度,估计房价应该会相对比较平稳,没有多大的波动;但是到第四季度,估计房价会有非常明显的上涨走势。

       尹伯成:地方政府对土地财政的渴望越来越强,中央防止地方政府动摇,才会出此方法。如果不解决初级财政问题,地方利用微调之言与中央玩游戏,中央要观察民生却也要防止地方动摇。

       对于房价未来的走势,个人觉得如果中央没有新的调控政策出来,那么房价很可能会触底反弹;如果中央出台新的调控政策的话,那么房价就会趋向平稳。要知道,中国的房价永远是跟着政策走的。

 

 

■    杨红旭 上海易居房地产研究院副院长

  薛建雄 中国房地产信息集团分析师

  姚玲珍 上海财经大学不动产研究所常务副所长

  尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任