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龙头房企重燃拿地热情 万科斥资数十亿元囤地
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龙头房企重燃拿地热情 万科斥资数十亿元囤地
* 来源 : 中国证券报 * 作者 : * 发表时间 : 2012-08-08 * 浏览 : 40

       华业地产(600240)7日发布的一则控股股东增持公告刺激了二级市场股价,并强势收于涨停。控股股东华业发展表示,此次增持公司股份是基于对公司未来持续稳定发展具有坚定信心。实际上,随着房地产市场逐步回暖,龙头房企拿地热情再次点燃,万科、龙湖地产等标杆房企更是斥资数十亿元囤地。

       分析认为,随着各地政府加大土地供应力度,现金充裕的房企将迎来拿地的好时机。而随着销售好转和资金回笼,开发商“以价换量”将结束,但房价大幅上涨可能性不大。

 

       开发商加速囤地

 

       随着房地产市场回暖,房企拿地速度和规模也在提高。万科A(000002)在公布7月销售情况的同时公布了新增加项目情况,7月斥资30.19亿元购买上海虹桥商务区11号地块、宁波鄞州区投创中心项目、南昌青山湖北大道25亩项目、青岛即墨东郡项目、天津滨海新区散货物流项目和西安枣园项目等6幅地块。其中,仅上海虹桥商务区11号地块就须支付地价款约20.3亿元,该项目可谓万科今年以来的最大手笔。

       8月6日,龙湖地产(00960.HK)以42.2亿元的价格拿下重庆北部新区礼嘉组团4块地,占地面积达1318亩,平均楼面价约2125元/平方米。据了解,上半年龙湖合同销售金额174.6亿元中,西部区域贡献了51.7%,重庆区域销售便超过了57亿元。此次大手笔拿地,一方面因为龙湖在重庆多个楼盘销售顺畅,需加快土地储备;另一方面,也是2012年龙湖地产“城区化战略”的进一步推进。截至目前,龙湖地产今年在全国拿地共计3200亩,拿地金额约69亿元。

       此外,近期信达地产(600657)在上海、越秀地产(00123.HK)和新湖中宝(600208)在杭州、金科股份(000656)在成都、美都控股(600175)在浙江德清县都有储备土地的动作。新湖中宝8月6日以1.4亿元的价格竞拍获取杭州鸬鸟白沙坞地块。新湖中宝表示,该地块总价不高,有利于增强公司的项目储备和盈利能力,优化公司在浙江的项目布局。

       实际上,进入6月以来,大型房企在全国各地囤地的情况就已经开始多起来。据链家地产市场研究部统计,十大标杆房企今年以来拿地支出556亿元,仅在7月拿地支出便高达142亿元,环比上涨16%。分析认为,大多数房企现在的楼盘基本上是2010年前的土地储备,随着这些项目销售完成,房企必须储备新的土地资源,否则之后将“无米下锅”。

       值得注意的是,一些非房地产行业公司也在加速拿地,仅从7日公告来看,就有烟台万润(002643)、润邦股份(002483)和超华科技(002288)公告购买土地的情况。

 

       土地供应将增加

 

       分析人士称,下半年开发商拿地的速度很有可能会加快。首先,随着销售好转,房企资金回笼加快,资金紧张局面缓解,让开发商有实力大手笔拿地。以万科为例,截至6月底,万科持有现金470.1亿元,与今年初相比提高了37%,远高于短期借款和一年内到期借款总和的203.1亿元。

       其次,土地出售是很多地方政府的主要收入来源之一。之前由于房地产市场不景气,土地市场也受到影响。而地方财政趋紧,地方政府卖地的需求也越来越迫切。而随着此前土地市场不景气导致的流拍地块陆续加入,土地市场有可能更加红火。以南京土地市场为例,7月中旬,南京一口气推出41幅地块,总面积达到230万平方米,创下历史记录,其中就包括2011年流拍的地块。

       房地产数据信息平台CREIS数据显示,40个大中城市6月和7月平均供地规模约648亿元,较1-5月平均供地规模上升41.3%。瑞银证券认为,上半年土地成交金额低于政府预期,给地方政府造成了较大的资金压力。预计下半年地方政府将加大土地供应力度,现金充裕的房企将迎来拿地的好时机。

       另外一方面,随着土地供应量的增加,开发商的选择余地也变大,在选择地块的时候开发商也变得更加谨慎。以东莞为例,7月东莞土地市场供应激增,一共挂牌10宗土地,成交8宗土地,两宗流拍。

       中原地产分析称,7月东莞土地市场参与竞买房企少,成交价格也明显回落,房企拿地日趋谨慎,这也说明开发商对楼市后市交易量的预期并不高。下半年东莞将有更多地块挂牌,对于起拍价偏高或有瑕疵的地块,开发商将更加挑剔。

 

       “以价换量”或将结束

 

       开发商虽然都不同程度地调整了推盘节奏和推盘量,但库存依然持续增加。根据中原地产不完全统计,截至今年6月底,标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加约6成。事实上,2011年5月以来,标杆房企在售项目库存量一直呈逐月攀升的态势。今年3月份以后,销售市场持续回暖,标杆房企库存压力虽有所缓解,但依然处于高位,下降速度依然缓慢,目前房企仍然以消化库存为主要目的。分析人士认为,虽然房企销售好转,但不少企业的资金链还是较紧,加快出货仍是关键,大幅提价的可能性比较小。

       不过,上海易居房地产研究院最近研究报告认为,今年上半年是房地产开发企业资金最紧张的时点,目前房地产开发企业基本熬过这一时点。如果房企资金状况逐步缓解,预计不少房企下半年将减小打折促销幅度,甚至转而提价。

       实际上,目前已经有部分地区开发商打折积极性减弱。由于促销手段到位,合肥7月楼市销售红火,销量也连创新高,这也使开发商对后市充满信心。随着市场好转,开发商降价优惠力度却不如从前积极,很多楼盘优惠力度大打折扣甚至取消优惠,部分热销楼盘出现价格上涨。

       中原地产近日发布的报告显示,北京51个热门住宅项目中均价环比上涨的项目占九成。45个上涨项目中均价上涨5%或超过5%的合计有22个,占比接近一成;部分楼盘提价幅度超过10%,甚至超过15%。中原地产认为,目前土地价格未明显下调,开发商很难在信贷松动的情况下再选择平价销售手中库存,“以价换量”已基本结束。但考虑近期中央频频表态楼市调控不动摇,短期内房价大幅上涨的可能性也非常小。