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杨国英:外资投资楼市降温预示着什么?
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杨国英:外资投资楼市降温预示着什么?
* 来源 : 新京报 * 作者 : * 发表时间 : 2012-09-05 * 浏览 : 34

       今年以来外资对我国楼市的大幅降温,与人民币的贬值预期、楼市的持续调控、以及经济的持续探底密切相关。

       据《央广新闻》报道,美国头号房企铁狮门再度低调叫卖囤地,其急于转手的位于上海新江湾城的两块地,转让总价合计48亿元左右。

       实际上,这并非是外资对我国楼市逐渐降温的个案,早在去年9月,全球最大的私募股权公司黑石集团就将其上海Channel1购物中心的95%股权,作价14.6亿元售予新世界发展公司。

       而今年以来,外资对楼市的降温更已呈加速之势,以今年前7个月利用外资(楼市)228亿元推测,全年预计利用外资可能在400亿元左右,仅分别为2010年和2011年利用外资(楼市)的一半左右。

       固然,外资对我国楼市投资的降温,就具体个案而言,可能存在诸多可能——或因外资总部需要资金回笼、或因其投资策略有所改变。但就整体而言,今年以来外资对我国楼市的大幅降温,与人民币的贬值预期、楼市的持续调控、以及经济的持续探底密切相关。

       以人民币的贬值预期为例,过去两年(2010年—2011年)人民币兑美元升值7.7%,其时外资进入我国楼市,即使所投项目本身不赢利,由人民币升值所带来的货币收益即可高达7.7%。

       而今年以来,美元汇率已由年初6.3001,升至当下的6.3449,即人民币兑美元已贬值0.7%。这意味着当下外资投资楼市,不仅其投资的“货币升值”效应已经弱化,而且由人民币贬值预期所带来的货币风险更已呈放大趋势。

       以楼市的持续调控为例,虽然近期市场有所回暖,如成交量放大,房企拿地热情较高,但是在保障房即将大规模建成推出、以及房产税正更大区域的扩围之下,面对满足刚性需求的局部增加、以及对纯粹投资性需求的结构性锁定,外资投资我国楼市的产业风险已呈持续放大之势。

       再以经济的持续探底为例,我国经济在经过2009年—2010年的短暂复苏后,因过度的投资刺激、以及其后欧债危机的持续恶化,不仅使得外需低迷持续拖累我国经济。自去年下半年以来,我国经济已持续走低,今年上半年GDP增速更是时隔三年再度“破8”(7.8%),其他宏观经济指标亦呈疲态。在这样的格局之下,外资投资我国楼市的宏观经济风险亦已持续加大。

       当然,就风险源的识别和传导而论,上述几大因素对外资逐渐降温我国楼市,存在一定的互为条件、交叉反射的现象。以此推断楼市短期内已无回暖可能,应该是无可置疑的。因为,对于当下而言,如上一轮大幅放松货币的基础条件已不复存在。而启动收入分配制度改革、以及拉动内需平衡经济结构,亦均需以抑制房价上涨、或加大房价降幅为前提。