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多家房企加速布局养老地产
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多家房企加速布局养老地产
* 来源 : 京华时报 * 作者 : * 发表时间 : 2012-09-21 * 浏览 : 58

       越来越多房企加入到养老地产的开发阵营。近日,万科宣布再次进军养老地产,将投入120亿元在长春市打造养老住宅项目,这也是其在养老地产领域的最大一笔投资。与此同时,绿城也宣布,将试水养老地产。“这些地产新领域将是未来房企竞争的主要战场”,业内人士认为,不过,由于尚未形成成熟的运营模式,国内养老地产领域仍然“前路漫漫”。

 

       多房企布局

 

       8月13日,万科集团总裁郁亮和执行副总裁丁长峰飞抵长春,他们此行的重要目的是与长春市政府签署一项协议,万科集团下一步将投资120亿元,在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

       万科集团目前共有4个养老地产项目。早在2010年,万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”,采用租售并举的养老地产开发模式,为万科集团的养老地产开发铺路。此外,万科还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目,之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目,但规模都较小。

       无独有偶。绿城中国董事局主席宋卫平近日也公开表示,将试水养老地产。“养老地产的运营难度大,利润可能只是普通地产的二分之一”,不过,宋卫平非常看好这一领域的未来发展前景,他说,目前国内老龄人口越来越多,而且绝大多数经济独立,老年地产业将是“金黄色”的。他透露,绿城将做成全护型学院式养老,预计一年之后轮廓初成。“养老地产是绿城必须要做成的”。

       此外,包括保利、首创置业等房企,也一直在养老地产领域有所探索。

 

       未来主流方向

 

       据2010年第六次人口普查数据显示,中国60岁及以上人口达1.78亿,占13.4亿总人口的比重为13.26%,其中65岁及以上人口有1.17亿,据联合国《世界人口统计》预测,至2015年,中国60岁以上的人口将达2亿。现在老年人的消费水平又在不断提高,这给养老地产奠定了一个很好的买方市场基础。

       “养老地产将是未来房地产的一个主流方向,是一件很好的事情”,中国房地产研究会人居环境委员会副主任、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦对记者表示,目前,养老问题主要由政府和市场两种途径来解决,其中由政府解决的老龄人口尚不足3%,其余97%都将由市场来解决。在5-10年之后,老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显,养老问题需要有前瞻性的布局。

       “养老地产的发展空间很大”,开彦说,不过,与普通住宅开发截然不同,养老地产对后期运营和服务要求极高,并非“换个形式”的卖房,对房企来说是巨大挑战。在进入这个领域之前,房企应该做好各个方面的准备,先规划、再开发。

 

       运营模式待解

 

       据了解,万科集团第一个养老地产项目北京万科幸福汇,包括两种业态,利用商业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者以销售为主,后者则主要用作自持。

       开彦认为,养老地产的住宅部分目前主要采取租售并举,销售的部分还可以分为全产权、半产权以及会员制等多种方式。不过,对于养老地产来说,最核心的部分并不是住宅,而是后期的运营,这也是养老地产盈利的主要来源。与常规的地产开发模式不同,养老地产更倾向于持有式和运营式,对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。

       目前虽然有一些以“养老住宅”为营销理念的项目,但无论是建筑设计,还是运营管理,离真正意义上的养老地产仍有相当距离。

       由于制度和规划层面的缺陷,短期内,养老地产并不会成为国内房企的主流。首先在拿地环节,由于养老地产所需的配置较多,投资成本较大,因此招拍挂的地块并不适用于养老地产,开彦认为,养老地产用地应该类似于保障房用地,具有一定的优惠政策;其次,在后期管理过程中,养老问题最终形成的将是一条产业链,需要医疗、保险、设施、交通以及老年用品、文体休闲等一系列系统服务,更多的是政府的顶层设计,开发商只是其中的一个环节。

       虽然大趋势向好、符合行业发展潮流,但在具体实施过程中需要不断探索和尝试,最终形成一种成熟的商业模式。“对于开发商和地方政府来说,养老地产将是一个长期的课题,慢慢形成系统。”

 

 

       ■名词解释

       养老地产

       是指从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,增加设施设备和精心打造专业管理团队。