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楼市调控亟须加强预期管理
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楼市调控亟须加强预期管理
* 来源 : 中国证券报 * 作者 : 张泰欣 * 发表时间 : 2012-09-24 * 浏览 : 43

       近期有关部门重申了楼市调控限购不放松,并表示未来将征收房产税。分析人士认为,除了从税费、行政调控手段出发外,亟须把楼市的预期管理纳入到调控工具箱内。有效引导当前楼市购买预期,从而更好起到疏导作用,对于楼市的健康发展至关重要。

       从9月以来各地的成交和价格情况看,房地产销售开始环比下降,不过依然处于高位,此外,价格上涨的态势有所抬头。从17个主要城市的成交量看,上周为313.2万平方米,环比下跌5.4%,同比上涨47.7%。一线城市成交量全面下跌,二三线城市成交量跌多涨少。不过,各地出台的土地财政刺激计划、公积金调整计划等在一定程度上助推了地价和房价继续维持高位。

       可以说目前的楼市变化非常敏感,一旦放松,不可避免地会出现价量报复性反弹的局面。梳理目前出台的楼市调控措施,更多的是“治堵”的方法,而“疏导”的措施比较少。如果能更加明确政府的调控目标,扭转购房人未来楼市可能还有投资、投机机会的预期,则有利于维护楼市平稳。

       对楼市进行预期管理首先要更明确政府的调控目标。2010年楼市调控以来,虽然有各地政府出台了当年的楼市调控目标,但很多政府的目标都与GDP、CPI增长直接挂钩,这些价格指数的变化导致市场产生未来房价依然会上涨的预期,从而在一定程度上刺激了当期的购房行为。分析人士认为,有关部门应该从长远角度出发,出台国家整体的房地产发展和调控计划,从一个行业产业的发展角度,给房地产定位,并细化不同阶段、不同地区的房地产发展规划,从而使市场对未来房地产发展产生更理性的预期。目标上的明确,对于制止盲目的投资、投机行为有根本的效用。

       其次,对楼市进行预期管理应采用市场手段,而不单单是行政手段。不容否认,行政手段的效力和效果在短期显而易见,但是对市场和价格的扭曲效应也值得注意。细细研究便可发现,目前采用的行政调控手段在很大程度上都可以市场方式取代。如在房产税的征收上,可采用全民申报、开设虚拟账户进行征收,然后区别对待、分别返还。同时对于别墅、高端项目,应该征收更高的税率来弥补中低端住房的需求等。总之,除了行政的手段,还应纳入市场化的管理方式,从行为上改变市场主体的预期,对投机者、高端群体、中低端群体进行区别化对待,从而影响其市场行为。

       第三,对楼市进行预期管理需要对市场主体做好风险提示。没有只涨不跌的市场,同样也没有风险不变的市场。中国近十年来地产市场的发展,得益于城镇化和人口红利的变化,而投资渠道的单一,也是助涨当前楼市投机行为的客观因素。从国外各个时期楼市起伏看,房地产市场的风险不亚于股票市场的变化,楼市的单边上涨在一定的拐点期后,有可能步入常年单边下跌的态势。这种风险意识和风险教育在当前的中国地产市场是缺失的。当前人们看到更多的是房地产市场的价值贮藏和物理、地理的属性,对其金融属性的把握还没有看到本质。如果监管层在预期管理上能更好地向投资者传递这一点,那么对于缓解楼市爆炒行为将有一定的积极效应。