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楼市“以价换量”格局短期难改
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楼市“以价换量”格局短期难改
* 来源 : 经济参考报 * 作者 : 李佳鹏 * 发表时间 : 2012-10-11 * 浏览 : 47

       经历平淡“金九”后,“十一”黄金周期间,全国楼市表现亦十分惨淡,市场观望气氛浓重。据中原集团研究中心监测,全国54个城市10月前7天,新房成交量较9月份同期下降75%,较去年同期微降3.7%,较2010年“十一”下降近三成。 

       在政府多次重申“限购”“限贷”等调控政策不放松的条件下,无论是从市场面还是政策面分析,楼市成交量和房价大幅反弹的条件并不具备,未来一段时间内,市场将进入温和释放期,“以价换量”仍将是楼市主旋律,亦是房企的明智选择。

       事实上,本轮楼市成交出现“淡季不淡”、“旺季不旺”的特点并非偶然。从市场角度观察,前期楼市回暖,既与地方微调、信贷宽松等因素密切相关,也受市场预期转向的影响。而进入9、10月份,随着前期降价促销楼盘被快速消化,而跟进降价楼盘减少,购房者开始产生观望情绪成交量自然出现下滑;另一方面,由于今年3月份以来住宅市场持续回暖,有效需求已得到充分释放。

       这从两组数据中可以得到印证,据中原集团调研数据显示,9月以来,北京、天津等10个城市的购房者中有超过60%的客户为刚性需求。其中长春、郑州、济南、重庆、西安、大连、沈阳该比例均超过80%。

       另据中原集团研究中心对北京、上海、广州等多个城市“十一”房展会监测,大部分房企并未采取明显的降价促销,购房者观望氛围依然浓厚。并且中原经理人指数亦连续两周维持下降趋势,表明经理人对后市信心不足。

       就政策面而言,调控高压态势有增无减。住建部和国土部近日分别表示加强对高房价、高地价的监管。其中,住建部有关负责人明确指出,将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。

       与此同时,近期地方政府为稳定预期,紧急出台措施,巩固调控成果。继杭州和南京之后,重庆、安徽及山东等全国多个省市在9月中旬至10月底启动“一房一价”专项检查。较之以往,此次检查范围有所扩大,从抽查改为普查,并对违规的处罚标准给出了明确规定。上海9月前后两次重申房地产调控不放松,并针对住房限售政策等执行情况进行检查,广州对个别高价项目采取了限制预售规模和控制交易节奏,北京加强限购审核等。

       近日有多位观察家认为,四季度楼市将进入僵持阶段,政策上不会有丝毫放松,不排除房价上涨幅度较大的城市会采取更加严厉的针对性措施,从而确保全年楼市调控目标的完成。

       可以预见,在调控高压、高库存待消和保障房建设稳步推进的多重因素影响下,房价反弹预期将进一步减弱,房价趋稳将是大概率事件。但值得注意的是,房地产市场调控仍处于关键期,除了面对经济稳定增长的压力,房地产调控还要承受更多考验,而当前影响房地产市场平稳运行的不利因素仍存。以土地市场为例,地方政府基于土地供应的年度计划以及土地出让金收入等考虑,近期开始积极推地,土地市场明显升温,高总价和高溢价拿地情况不时出现,应警惕土地价格上升影响房企预期,进而导致未来房价走高预期的形成。