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公积金新政等或加重房价上涨预期 需警惕影响调控
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公积金新政等或加重房价上涨预期 需警惕影响调控
* 来源 : 经济参考报 * 作者 : 项峥 * 发表时间 : 2012-11-06 * 浏览 : 52

       虽然刚刚过去的楼市“金九银十”未能如期带来住宅成交量的扩大,但根据中国指数研究院发布的10月百城房价报告,全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。在这种情况下,需要警惕市场再次形成房价上涨预期,影响到房地产调控实际效果。

       目前,宏观经济有所回稳,房地产开发商资金状况明显改善,住房公积金贷款额度政策集中调整,均可能会加重房价上涨预期。

       一是宏观经济有所回稳,将增大房价上涨压力。9月份,我国宏观经济多项指标回暖。10月份,中国制造业PM I指数升至50.2,显示制造业生产活动略有扩张。通常,房价与宏观经济运行同向运动。2009年下半年,在经济刺激政策作用下,宏观经济触底回升,房价也出现快速上涨。虽然当前宏观经济回升趋势尚未完全确立,但多项经济指标回稳,特别是近期人民币汇率连续升值,热钱流入可能性增加,也会明显改变楼市运行预期,加大短期房价上涨压力。

       二是房地产开发商资金状况已明显改善,降价销售动力减弱。经过4月至8月期间的刚性住房需求集中释放,房地产开发商现金流已明显好转。今年前三季度,全国房地产开发企业本年到位资金同比增长10.1%,较上半年提高4.4个百分点。过去四个月房地产市场销售回暖,也带动房地产贷款增速回升。9月末,全国房地产开发贷款同比增长12.1%,个人购房贷款同比增长12.69%,较上季度末分别提高了0.8个和1.6个百分点。随着资金状况的改善,开发商“以价换量”动力将会下降。需要注意的是,第三季度,开发商拿地积极性明显提高。1月至9月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%,降幅较上半年缩小了3.4个百分点,表明开发商对未来楼市的预期或正趋向乐观。

       三是住房公积金贷款额度集中调整,或将影响楼市调控预期。据媒体报道,近期有30多个城市提高了住房公积金贷款额度。虽然相对于较高的房价,多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要,但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度,往往带有较为明显的政策倾向,反映出地方政府的政策意图,有可能会对楼市预期产生影响。尽管从历史经验看,住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用非常有限,市场仍有可能将其解读为地方政府的“托市”举措,进而影响到楼市调控预期。

       房价上涨预期的形成,在短期内存在惯性,将会明显影响楼市运行轨迹,支撑房价上涨,加大楼市供求矛盾。虽然从各方面因素分析看,今年第四季度楼市将运行平稳,不太可能出现房价大涨或大跌的情况。但房价上涨预期形成的可能性明显增大。据国家统计局发布的全国70个大中城市住房价格情况,9月份全国新建商品住宅价格环比上涨的城市有31个,接近一半的城市新房价格出现上涨。特别是一线城市房价的环比上涨,将会进一步释放房价上涨预期的自我实现机制,对此不能不引起有关部门高度警惕。

       为实现宏观经济平稳健康运行,避免高房价损害国民经济运行质量,防范和化解金融风险,仍需要坚持加强和改进房地产调控,加大保障住房的建设,动态调节市场供求,合理引导楼市预期,增加差异化住房税收政策运用,推动房价平稳运行。