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反思十年房地产调控:抑制需求不如保障供给
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反思十年房地产调控:抑制需求不如保障供给
* 来源 : 羊城晚报 * 作者 : admin * 发表时间 : 2013-04-07 * 浏览 : 120

   统计数据显示,2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币;2007年全国土地出让收入约1.3万亿元;2008年土地市场明显降温,土地出让总收入降至9600多亿元;2009年中国土地出让收入增长迅速,达1.59万亿元。


  业内人士总结十年调控的一个“共性”是,调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求,归根结底就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。

  对于“楼市十年九调,房价屡调屡高”这一观点,住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,房地产市场复杂程度高,影响房价变化的因素多,调控的难度很大。“但房价是否就是调控调高的?这也要客观分析,政府不断地调控,而房价还在涨,但如果不调控呢?或许房价比现在还高、涨得还快。”

  在全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康看来,如果这十年间没有这些政策的出台,出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高,房价可能会比现在还高。“客观讲,这些调控的政策有不尽如人意的地方,但总体还是使房价的过快上涨得到抑制,压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说,不调控,倒房会更热闹。

  毋庸置疑,“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面?调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系?

  有识之士分析,十年的房地产调控,带给我们三个反思:

  土地财政没戒毒

  较多人认同的观点是,房价屡调屡涨,深层次的原因,与一些地方过度依赖“土地财政”有关。地方政府作为“地根”控制者,拥有较强的主导权。每当中央出台新的调控政策,地方政府在执行过程中却没了“底气”。

  统计数据显示,2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币;2007年全国土地出让收入约1.3万亿元;2008年土地市场明显降温,土地出让总收入降至9600多亿元;2009年中国土地出让收入增长迅速,达1.59万亿元。

  2010年土地出让收入同比猛增70.4%,高达2.7万亿元人民币。2011年,全国出让国有建设用地面积33.39万公顷,出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增,存量国有建设用地供应量加大,全国土地出让合同价款2.69万亿元。

  据了解,2001至2003年,全国土地出让金高达9100多亿元,约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。

  近三年,土地出让所得每年稳定在2万亿元-3万亿元的规模,房价跌落会让地方政府收入锐减。如上海、北京2010年的土地出让金均超过1000亿元,占当地财政收入的近一半。从2012年全国土地出让情况来看,全年全国土地出让合同价款2.69万亿元,同比2011年的3.15万亿元,下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。

  “政府热衷卖地,抬高了房价;房价高涨,政府又有更多的税收,这是一个恶性循环。”地产业内人士说,“依靠土地财政不是长期行为,也不是健康行为,是一种类似‘毒瘾’的依赖症,必须下大力气戒除。”

  调控欠缺精细化

  有识之士认为,由于购房需求是多样化的,针对不同人群,不同需求,房价调控需要精细化的差别对待,政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分,不同城市需不同对待。遗憾的是,政府的调控常常抓不住关键问题,常常搞“一刀切”,比如全额营业税的政策,就误伤了一大批改善人群,怎么能用年限来界定购房人群呢?很明显应当以持有套数。

  在“国五条”出台以后,有开发商就表示,现在推出“国五条”反而是一件好事,“我们最怕现在没有声音,到了3月份楼市量价齐升,政府下重手。这次就传递一个信号房价不要快速上涨。”

  业内专家认为,房价上涨,首先是一线城市刚性需求大,普通商品房供给量有限,土地供应也不足。其次是一线城市频现“地王”,使得百姓对购房价格预期发生了变化,购房者和房地产开发商之间信息不对称,开发商会以地价不断攀升来误导购房者预期,渲染房价会大幅上涨的市场氛围。某地房协会长指出,三四线城市房地产供应相对比较充足,这主要是因为三四线城市房地产市场存量大,价格维持相对平衡,未来即使上涨,涨幅也不是很大。但一线城市存量较小,一旦价格上涨,就会推高居民对房价的预期。

  全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在两会上说,历次调控都是在需求上做文章,但在供给上,农村集体用地不能自由进入市场,各地为招商引资又低价出让了大量工业用地,工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应,如果这些问题能解决,住房的供需矛盾就会得到缓解。如果再从用地功能上进行分类,划定大多数用地是用于保障住房和自住房,就能够让房地产市场进入健康发展轨道。

  政策滞后不长远

  住建部政策研究中心主任秦虹认为, 房地产市场已经发展了10年,但和市场相适应的制度建设,却远远没有跟上。所以,调控的政策效果可能越来越弱,各方利益主体分化也非常严重。所以,在房地产市场发展的过程中不仅要考虑短期调控政策,更要考虑长远的建设,用市场规律来调控这个市场,而不是简单地靠一些行政手段。

  专家指出,在国外,住房保障是政府的责任,大多数人可以住在政府提供的住房里。而我们的18号文之后,保障房沦为配角,房价自然会一再脱缰。

  同时,政府的调控总是有滞后性,往往出台时机过晚,其实政策的制定应当有预判性,在不好的苗头出现就予以打击。另外,政策的出台内容,常常不是平滑市场波动,反而加剧了市场波动。比如这次按所得20%征收个税政策,已经让市场一片忙乱。

  回顾楼市调控政策,缺乏整体的思路。比如2008年甚至搞救市,假设2003年就出台20%个税政策,会是今年的局面吗?这些政策政府部门应当提前想好,并以“5年规划”的形式向社会公布,打消人们对房价还要猛涨的预期。

  赵卓文认为,短期行为特征明显的调控政策屡屡达不到预期效果,必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划,才能让“人人有房住”。

  在赵卓文看来,今天的中国房地产市场,已经不是由简单的供求关系决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。

  “有人片面地认为,政府对楼价快速上涨已经“无计可施”。事实上,政府想要实现控制房价的单一目标,一点都不困难。困难在于:既要稳房价,又要保增长。这才是新一届政府最需要动脑筋的事情。“赵卓文说,比如新型城镇化、收入倍增计划等等,勾画出了中国房地产行业并不暗淡的明天。

  “中国的城市土地是稀缺资源,城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置,是不现实的。”赵卓文预期,“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在,房产税的铺开,已经势在必行。

  过去10年房地产的调控不断,未来10年房地产的调控也将难以避免。因为当前国内的房地产运行机制,决定了调控是常态。